Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
(G.U. n. 211 del 29.07.78)
NOTA (1):
La legge 431/98 ha abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,
19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76,
77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della
legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni - n.d.r.
TITOLO I
Del contratto di locazione
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad
uso di abitazione
1.
Durata della locazione.
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso
abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno
determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza
determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
Il disposto del comma precedente non si applica
quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative
di natura transitoria (1).
2. Disciplina della
sublocazione.
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad
altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà
di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con
lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata
del contratto ed i vani sublocati.
3.
Rinnovazione tacita.
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle
parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con
lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
La stessa disciplina si applica ad ogni altra
successiva scadenza (1).
4.
Recesso del conduttore.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore
possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al
locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in
cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali
il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
lettera raccomandata.
5.
Inadempimento del conduttore.
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento,
nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato
superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di
risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
6.
Successione nel contratto.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge,
gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione giudiziale, di
scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello
stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge,
se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal
giudice a quest'ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità
matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così
convenuto.
7.
Clausola di scioglimento in caso di alienazione.
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di
alienazione della cosa locata.
8. Spese
di registrazione.
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del
conduttore e del locatore in parti uguali.
9. Oneri
accessori.
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria
manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo
dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi
comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a
carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti
abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla
richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di
ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti
con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre
diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese
effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal
locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni
accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12
del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si
applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano
per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica
attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un
autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.
10.
Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini.
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario
dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale
relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza
diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri
servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica
anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in
apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno
tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le
disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
11.
Deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del
canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere
corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
12. Equo
canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione.
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di
abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo
dell'immobile locato.
Il valore locativo è costituito dal prodotto
della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di
produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione è pari al costo
base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione
del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto
di locazione.
Se l'immobile locato è completamente arredato
con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità,
all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può
essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
[...] (1)
13.
Superficie convenzionale.
La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unità immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle
autorimesse singole;
c) il 20 per cento della superficie del posto
macchina in autorimesse di uso comune;
d) il 25 per cento della superficie di balconi,
terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di
pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale
a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità
immobiliare.
È detratto il 30 per cento dalla superficie dei
vani con altezza utile inferiore a metri 1.70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si
misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel
computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la
superficie di cui alla lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si
applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie
superiore a metri quadrati 70;
b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie
compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a
metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del
quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione
e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 21 (1).
14.
Costo base.
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è
stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in:
a) L. 250.000 per gli immobili situati in
Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto,
Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
b) L. 225.000 per gli immobili situati in
Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e
Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori è quella
risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato
di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure
quella comunque accertata (1).
15.
Coefficienti correttivi del costo base.
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della
classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano,
della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile
(1).
16.
Tipologia.
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con
i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile
(A/1);
b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico
(A/3);
d) 0.80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare
(A/5);
f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei
luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in
catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale
viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie
catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona
censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati
devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio
apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una
sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unità
immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L'ufficio
provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo
(1).
17.
Classe demografica dei comuni.
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 400.000 abitanti;
b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 100.000 abitanti;
d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 50.000 abitanti;
e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 10.000 abitanti;
f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con
popolazione fino a 10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune è
stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente
pubblicati dall'ISTAT (1).
18.
Ubicazione.
In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione
superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale
in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella
seguente:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per la zona edificata periferica;
c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella
periferica e il centro storico;
d) 1,20 per le zone di pregio particolare site
nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
e) 1,30 per il centro storico.
I consigli comunali devono provvedere alla
ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata
in vigore della presente legge.
Nei comuni con popolazione non superiore ai
20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16
della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per il centro edificato;
c) 1,10 per il centro storico.
All'interno delle zone di cui alle lettere b), c)
ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli
comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente
degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in sostituzione dei
coefficienti suindicati (1).
19.
Livello di piano.
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari
situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si
applicano i seguenti coefficienti:
a) 0,80 per le abitazioni situate al piano
seminterrato;
b) 0,90 per le abitazioni situate al piano
terreno;
c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani
intermedi e all'ultimo piano;
d) 1,20 per le abitazioni situate al piano
attico.
Per le abitazioni situate al quarto piano e
superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti
alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a
0,95 e 1,10 (1).
20.
Vetustà.
In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni
anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione
dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a) 1 per cento per i successivi quindici anni
b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
Se si è proceduto a lavori di integrale
ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di
costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato
(1).
21.
Stato di conservazione e manutenzione.
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si
applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato è normale;
b) 0,80 se lo stato è mediocre;
c) 0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di
conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri
dell'unità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonché dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre
qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei
quali due devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente
qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui
sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in
ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o
dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero
se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più
unità immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto
da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge,
indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi
precedenti (1).
22.
Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975.
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo
il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è
fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del
Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e
giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo
di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione è determinato, anche
in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo
conto:
a) dei costi di produzione dell'edilizia
convenzionata;
b) dell'incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell'area, che non potrà essere
superiore al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul
costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di
quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente
agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre
documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli
indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma
precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di
tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto
a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta
anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi
elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio
urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore
dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo
trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per
la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di
locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al
costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le
disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al
precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16
nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione (1).
23.
Riparazioni straordinarie.
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere
necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare
maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a
cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di
rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone
risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con
un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle
opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di
ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a
percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state
ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data
stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al
ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono
applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di
miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato
l'immobile.
Le controversie derivanti dall'applicazione del
presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43
e seguenti (1).
24.
Aggiornamento del canone.
Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai
sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al
75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi
al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese
successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera
raccomandata (1).
25.
Adeguamento del canone.
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha
diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento
degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo
alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese
successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera
raccomandata (1).
26.
Ambito di applicazione.
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:
a) alle locazioni stipulate per soddisfare
esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti
stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a
totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale
determinato in base alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti
alla disciplina dell'edilizia convenzionata;
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi
nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25
non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni
che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000
abitanti qualora, nel quinquennio precedente la entrata in vigore della
presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione
residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l'aumento
percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati
pubblicati dall'ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della
condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni (1).
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti
ad uso diverso da quello di abitazione
27.
Durata della locazione.
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può
essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle
attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di
cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si
applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio
abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere
inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad
attività alberghiere.
Se è convenuta una durata inferiore o non è
convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata
rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato
per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare
nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il
locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione
dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta
richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di
nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire
contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata,
almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali
il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
lettera raccomandata.
28.
Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività
indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si
rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili
adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale
rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra
parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18
mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente
di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego
della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le
modalità e i termini ivi previsti.
29.
Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza.
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui
all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o
da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta,
di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di
pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico,
all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità
istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero
procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero
eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale
pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti
il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per
l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della
licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente
disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la
superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto
nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani
comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la
permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso
della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle
condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti
all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il
locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste
dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo
4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con
modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia
oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di
attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta
licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio.
Gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Il locatore può altresì negare la rinnovazione
se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal
coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima
attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5
della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27
giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio
1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a
pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla
scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale
dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12
o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate
nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a
pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi
precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di
cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma
dell'articolo precedente.
30.
Procedura per il rilascio.
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima
della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale
data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il
locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme
previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile.
[...]
Competente per territorio è il giudice nella cui
circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative
dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non
si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di
rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo
29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e
definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice
esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che
costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del
convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di
procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima
udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte
dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile
con ordinanza costituente titolo esecutivo.
31.
Sanzioni.
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei
motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta
consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge
o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito
l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate
all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o
quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei
lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro
dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo,
pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel
termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto,
se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti
acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e
degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei
confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità
del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto,
oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o
il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da
L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è
sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III
della presente legge.
32.
Aggiornamento del canone.
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato
annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere
di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono
essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT,
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si
applicano anche ai contratti di locazione stagionale.
33.
Canone delle locazioni stagionali.
Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità
di cui all'articolo 32.
34.
Indennità per la perdita dell'avviamento.
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di
cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o
disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal
regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le
attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità
pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività
alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore
indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste
qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa
attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che
siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il
nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del
precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio
dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità
di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere
corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla
determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti
hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma
reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal
conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante
dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del
giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
35.
Limiti.
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di
cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo
svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il
pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di
attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli
immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti,
aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
36.
Sublocazione e cessione del contratto di locazione.
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione
anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o
locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera
raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per
gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel
caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire
contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni
assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 sono
liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della
cessazione effettiva della locazione.
37.
Successione nel contratto.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che,
per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa
anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne
l'attività.
In caso di separazione legale o consensuale, di
scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il
contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore,
che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme
all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero
prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del
matrimonio.
Se l'immobile è adibito all'uso di più
professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare
del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso
con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri
professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del
contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o
commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel
contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo
precedente.
38.
Diritto di prelazione.
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile
locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo
di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il
corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni
alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad
esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di
prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della
comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale
giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il
versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella
comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di
trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello
dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario,
contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del
contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più
persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a
ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato
congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci,
dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla
notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri
aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si
considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano
nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali
la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento
effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
39.
Diritto di riscatto.
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui
all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a
quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso
dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla
trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da
ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto,
il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre
mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima
udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con
cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza
di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o
successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre
mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che
definisce il giudizio.
40.
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione.
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del
contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte
al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno
sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore
abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di
cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per
inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste
dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni,
relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle
forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione
di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal
locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui
il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un
anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile
non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in
locazione entro i sei mesi successivi.
41.
Norme applicabili.
Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli
articoli da 7 a 11.
Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40
non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35.
42.
Destinazione degli immobili a particolari attività.
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad
attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a
sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri
enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di
cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni
degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al
titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.
Capo III - Disposizioni processuali
[43.
Improcedibilità della domanda] [abrogato]
[44.
Tentativo obbligatorio di conciliazione] [abrogato]
45.
Ricorso al giudice.
[...]
[...]
[...]
In primo grado la parte può stare in giudizio
personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili
nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento o
l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal
terzo comma.
Fino al termine del giudizio il conduttore è
obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
[46.
Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali
di lavoro][abrogato]
[47.
Poteri istruttori del giudice][abrogato]
[48.
Passaggio dal rito ordinario al rito speciale][abrogato]
[49.
Passaggio dal rito speciale al rito ordinario][abrogato]
[50.
Incompetenza del giudice][abrogato]
[51.
Delle impugnazioni][abrogato]
[52.
Cambiamento del rito in appello][abrogato]
[53.
Consulente tecnico in appello][abrogato]
54.
Clausola compromissoria.
È nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le
controversie relative alla determinazione del canone siano decise da
arbitri (1).
55.
Termine per il pagamento dei canoni scaduti.
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui
all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre
volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza
versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri
accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e
delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il
giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può
assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci
giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di
quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine
di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza,
protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie
condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del
contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi
precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
56.
Modalità per il rilascio.
Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto delle
disposizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali
viene disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione
entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi
dodici dalla data del provvedimento.
Nelle ipotesi di cui all'articolo 55 per il caso
in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la
data dell'esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla
scadenza del termine concesso per il pagamento.
Trascorsa inutilmente la data fissata, il
locatore promuove l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del
codice di procedura civile.
57.
Esenzioni fiscali ed onorari professionali.
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in
materia di locazione il cui valore non eccede le lire 600.000, nonché i
provvedimenti di cui all'articolo 44, sono esenti dall'imposta di bollo e
di registro; negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono
ridotti alla metà.
È abrogata ogni altra disposizione incompatibile
con la presente legge.
TITOLO II
Disciplina transitoria
Capo I - Contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso di abitazione
58.
Durata dei contratti in corso soggetti a proroga.
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso
di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si
considerano prorogati ed hanno la durata prevista nell'articolo 1 con le
seguenti decorrenze:
a) dal 1° gennaio 1979, per i contratti
stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952;
b) dal 1° luglio 1979, per i contratti stipulati
fra il 1° gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c) dal 1° gennaio 1980, per i contratti
stipulati dopo il 7 novembre 1963.
59.
Recesso del locatore.
Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore può recedere in ogni
momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera
raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:
1) quando abbia la necessità, verificatasi dopo
la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o
dei parenti in linea retta entro il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per
abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino
al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque
con finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperativistiche,
assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio
delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui
sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del
conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone
del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando
l'opposizione del conduttore all'azione del locatore risulti infondata,
questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un
edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale
debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore
impedisca di compiere gli indispensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o
trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni
o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda
eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguire sia
indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse
artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel
caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente
che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa
impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore può disporre di
altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso
comune ovvero in un comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato
parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità.
Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta
occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non
sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il
quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La presunzione non
si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite
nell'immobile assieme al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa
continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del
precedente comma, il possesso della licenza o concessione è condizione
per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono alle condizioni previste nella lettera c) dell'articolo 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si
applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56.
60.
Ripristino del rapporto e risarcimento del danno.
Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza
dell'esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde
efficacia se il locatore, nel termine di sei mesi da quando ha
riacquistato la disponibilità dell'immobile non lo adibisca all'uso per
il quale aveva agito ovvero, nei casi di cui ai numeri 3), 4) e 5)
dell'articolo 59, non inizi, nel suddetto termine, i lavori per i quali è
stata rilasciata licenza o concessione.
Il conduttore ha diritto, nei confronti del
locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di
locazione, salvi i diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al
rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a
sua scelta il risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura
non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone, oltre ad un
equo indennizzo per le spese di trasloco.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o
il risarcimento, ordina al locatore il pagamento di una somma da L.
500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito
l'immobile, ad integrazione del fondo sociale di cui al titolo III della
presente legge (1).
61.
Acquirente dell'immobile locato.
La facoltà di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59 non può
essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finché
non siano decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto.
Il termine è ridotto ad un anno se nei confronti
dell'acquirente è in corso un procedimento di rilascio non dovuto a
morosità ovvero se l'acquirente è cittadino emigrato in un paese
straniero in qualità di lavoratore e intenda rientrare in Italia per
risiedervi stabilmente.
Quando l'immobile è stato donato a causa di
matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato
celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui
il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile (1).
62.
Canone dei contratti soggetti a proroga.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti
nell'articolo 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in
vigore dalla presente legge ed il canone è adeguato in relazione
all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione
corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può
essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno
del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente
legge, nella misura del 20 per cento all'anno per i primi due anni e del
15 per cento all'anno per gli anni successivi della differenza risultante
tra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente
corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore
a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni
dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo
giorno del quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente
legge.
Ove alcuni parametri, coefficienti o altri
elementi necessari per la determinazione del canone a norma dell'articolo
12 non siano noti in tempo utile gli adeguamenti del canone di locazione
di cui ai precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri
elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle date
di cui ai commi precedenti.
Le parti possono liberamente concordare modalità
diverse sempre che il canone definito non superi quello risultante
dall'applicazione degli articoli 12 e 24 (1).
63.
Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga.
Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente
legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell'articolo
58 non è aggiornato per gli effetti di cui all'articolo 24.
Dall'inizio del terzo anno il canone di locazione
è aggiornato in base alla variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice
dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi
nell'anno precedente.
Se le variazioni sono in aumento, di esse si
applica soltanto:
il 20 per cento dall'inizio del terzo anno;
il 40 per cento dall'inizio del quarto anno;
il 60 per cento dall'inizio del quinto anno;
il 75 per cento dall'inizio del sesto anno.
In ogni caso con l'integrale applicazione
dell'equo canone l'aggiornamento di cui all'articolo 24 si applica nella
intera misura ivi prevista (1).
64.
Particolari contratti soggetti a proroga.
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d)
e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigente, si
applicano per la durata le disposizioni dell'articolo 58.
Fino al termine di tale durata il canone può
essere modificato a richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale,
in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT,
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati,
verificatasi nell'anno precedente (1).
65.
Contratti in corso non soggetti a proroga.
Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano
anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente
legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della
durata prevista all'articolo 1 il tempo già trascorso dall'inizio della
locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di
esso.
La disposizione di cui al comma precedente si
applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore
della presente legge, è in corso procedimento per convalida di licenza o
di sfratto per finita locazione.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica
ai contratti di cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo
anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone
è adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui
agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione
corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può
essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno
del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente
legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra il
canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente
corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore
a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni
dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo
giorno del quarto mese successivo all'entrata, in vigore della presente
legge.
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26,
comma primo, lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si
applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente
articolo. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone può essere
modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento
annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT,
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatasi nell'anno precedente (1).
66.
Oneri accessori conglobati nel canone.
Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico
del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in
misura superiore al 10 per cento del canone pattuito, qualora il
contraente interessato non ne provi l'importo effettivo (1).
Capo II - Contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
67.
Contratti in corso soggetti a proroga.
I contratti di locazione di cui all'articolo 27 in corso al momento
dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo
la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente
durata:
a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31
dicembre 1964;
b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1°
gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31
dicembre 1973.
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal
mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge,
corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione;
ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata
in vigore della presente legge.
È in facoltà delle parti di stipulare anche
prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione
secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.
68.
Aumenti del canone.
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il
canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri
accessori, può essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal
primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della
presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle
misure seguenti:
1) non superiore al 15 per cento all'anno, per i
contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10 per cento all'anno per i
contratti stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5 per cento all'anno per i
contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
69.
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per
l'avviamento commerciale.
Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il locatore
comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi
entro il 28 febbraio 1987, se ed a quali condizioni intende proseguire la
locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione
dell'immobile.
L'obbligo ricorre anche quando il locatore non
intende proseguire nella locazione per i motivi indicati all'articolo 29.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore
abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei
casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore
o qualora sia in corso una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo
1942, n. 267, e successive modificazioni, a carico del conduttore
medesimo.
Il conduttore deve rendere noto al locatore,
entro trenta giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, se intende
proseguire la locazione alle nuove condizioni.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro
trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma,
offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva
tale diritto anche nell'ipotesi di cui al quarto comma dell'art. 40.
Il conduttore, se non accetta le condizioni
offerte dal locatore ovvero non esercita la prelazione, ha diritto ad un
compenso pari a 24 mensilità, ovvero a trenta per le locazioni con
destinazione alberghiera, del canone richiesto dal locatore od offerto dal
terzo.
Se il locatore non intende proseguire nella
locazione il conduttore può, entro trenta giorni dalla comunicazione del
locatore o in mancanza di questa, se dovuta, dalla scadenza del termine di
cui al primo comma, offrire un nuovo canone, impegnandosi a costituire,
all'atto del rinnovo e per la durata del contratto, una polizza
assicurativa oppure una fidejussione bancaria per una somma pari a 12
mensilità del canone offerto.
Se il locatore non intende proseguire nella
locazione sulla base delle condizioni offerte al conduttore è dovuta
l'indennità per l'avviamento commerciale nella misura di 24 mensilità,
ovvero di 30 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone
offerto ai sensi del comma precedente.
In mancanza dell'offerta del nuovo canone da
parte del conduttore nonché nei casi di rilascio dell'immobile per i
motivi di cui all'art. 29 salvo quelli di cui al primo comma, lettera a),
è dovuta l'indennità per avviamento commerciale nella misura di 21
mensilità, ovvero di 25 per le locazioni con destinazione alberghiera,
del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse
caratteristiche. In caso di rilascio dell'immobile per i motivi di cui
all'art. 29, primo comma, lettera a), la predetta indennità è calcolata
con riferimento al canone corrisposto. L'indennità dovuta è
complessivamente di 24 mensilità, ovvero di 32 per le locazioni con
destinazione alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell'art. 34.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio
dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità
di cui ai precedenti commi sesto, ottavo e nono.
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le
disposizioni del presente articolo sono sostitutive di quelle degli
articoli 34 e 40.
Le disposizioni del presente articolo si
applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo
svolgimento di attività di cui all'art. 27, primo comma, che non
comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, di attività professionali e di attività di cui all'art. 42.
In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai sensi dei precedenti
commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici mensilità. Il compenso
non è dovuto qualora il locatore intenda ottenere la disponibilità
dell'immobile per i motivi di cui all'art. 29.
70.
Immobili destinati a particolari attività soggetti a proroga.
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 42 si applicano le
disposizioni degli articoli 67 e 68.
71.
Contratti in corso non soggetti a proroga.
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche in
contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge
e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della
durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione già
trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo
contrattuale, dalla data di esso.
La durata non può comunque essere inferiore a
due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si
applicano anche ai contratti di cui sopra per i quali, alla data di
entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per
convalida di licenza o di sfratto.
Il canone potrà essere aggiornato annualmente su
richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente
prevista, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT,
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati
verificatasi nell'anno precedente.
72.
Mutamento della destinazione.
I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da
quello preesistente di abitazione non possono prevedere, per un periodo di
quattro anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un
canone superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che siano
intervenute radicali trasformazioni dell'immobile stesso autorizzate ai
sensi delle vigenti leggi.
73.
Norme applicabili.
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e ferme restando le
scadenze convenzionali, nell'articolo 71, il locatore può recedere in
base ai motivi di cui all'articolo 29 e con il preavviso di cui
all'articolo 59.
Nei casi previsti dalle lettere a), e b)
dell'ultimo periodo del secondo comma dell'articolo 29 tale facoltà è
riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del coniuge
o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la
costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli
articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39, nonché quelli dell'articolo
69, settimo, ottavo e nono comma.
Capo III - Disposizioni processuali
74.
Rinvio.
Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni
previste nei capi I e II del presente titolo.
TITOLO III
Fondo sociale
75.
Istituzione del fondo sociale.
Presso il Ministero del tesoro è istituito un fondo sociale per
l'integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti.
Tale fondo è costituito da un conto corrente
infruttifero sul quale le regioni potranno prelevare le cifre messe a
disposizione secondo le modalità di cui agli articoli seguenti.
Il Ministro del bilancio riunisce annualmente la
commissione interregionale di cui alla legge 16 maggio 1970, n. 281, e
sottopone ad essa una proposta di ripartizione per regione della somma
disponibile. Le proposte del Ministro e il parere della commissione sono
rimesse al CIPE per le decisioni definitive (1).
76.
Ripartizione del fondo.
Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un
mese dalla ripartizione dei fondi, le modalità di distribuzione tra i
vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ciascuno di essi. Le
somme così ripartite devono servire a concorrere al pagamento degli
aumenti del canone di locazione per i conduttori meno abbienti.
Di norma i comuni, nell'ambito degli stanziamenti
assegnati destineranno le somme secondo i seguenti criteri:
a) il reddito annuo complessivo, riferito alla
somma dei redditi imputati al conduttore ed alle altre persone cui lui
abitualmente conviventi, non sia superiore complessivamente all'importo di
due pensioni minime INPS per la generalità dei lavoratori per nuclei
familiari costituiti da uno o due componenti;
b) al momento dell'entrata in vigore della
presente legge, i conduttori siano intestatari del contratto di affitto
dell'alloggio, che, per ubicazione, tipologia e superficie, deve essere
strettamente necessario alle esigenze del conduttore e delle persone con
lui abitualmente conviventi;
c) i conduttori abbiano ricevuto per effetto
dell'entrata in vigore della presente legge, richiesta di aumento del
canone di locazione attualmente corrisposto (1).
77.
Integrazione del canone.
L'integrazione consisterà nella corresponsione di un contributo annuo non
superiore all'80 per cento dell'aumento del canone di locazione
conseguente all'applicazione dell'equo canone, secondo l'entità e le
modalità definite dalla presente legge.
Il contributo di cui al comma precedente non può
in ogni caso essere superiore alla somma annua di L. 200.000.
Ai conduttori che usufruiscono del contributo
integrativo è fatto divieto di procedere alla sublocazione dell'immobile
locato a pena di decadenza del contributo medesimo (1).
78.
Copertura finanziaria.
La spesa di lire 240 miliardi derivante dall'applicazione del presente
titolo sarà iscritta nello stato di previsione della spesa del Ministero
del tesoro in ragione di lire 15 miliardi nell'anno 1978, di lire 25
miliardi nell'anno 1979, di lire 35 miliardi nell'anno 1980, di lire 45
miliardi nell'anno 1981, di lire 55 miliardi nell'anno 1982 e di lire 65
miliardi nell'anno 1983.
All'onere di lire 15 miliardi relativo all'anno
finanziario 1978 si provvede con corrispondente riduzione del fondo
speciale iscritto al capitolo 9001 dello stato di previsione della spesa
del Ministero del tesoro per l'anno finanziario medesimo.
Il Ministro del tesoro è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le
occorrenti variazioni di bilancio (1).
TITOLO IV
Disposizioni finali
79.
Patti contrari alla legge.
È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del
contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello
previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio
in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei
mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto
qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti
previsti dalla presente legge (1).
80. Uso
diverso da quello pattuito.
Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito,
il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal
momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal
mutamento di destinazione.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia
stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente
all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da
quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico
corrispondente all'uso prevalente.
81.
Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale.
Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
e impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
82.
Giudizi in corso.
Ai giudizi in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge
continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.
[83.
Relazione al Parlamento][abrogato] (1)
84.
Abrogazione.
Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.
85.
Entrata in vigore.
La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
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