Generalità
Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che
la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle
quote.
Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in
quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della
comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso,
in rapporto alle singole quote.
Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto
principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale
ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso.
La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli
articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la
manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la
gestione dei servizi comuni.
Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità
immobiliari di proprietà esclusiva.
Soggetti obbligati
L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi
titolo, al rapporto condominiale.
L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a
titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi
all'anno in corso ed a quello precedente.
I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non
rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta
sempre il proprietario.
Natura dell'obbligazione
L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione
propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua
partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale
sull'immobile.
Momento in cui l'obbligazione sorge
L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene
approvata dall'assemblea.
L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui
viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è
sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né
l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del
trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo,
il condominio.
Convenzioni in deroga
La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art.
1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso.
Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e
spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al
secondo comma).
La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto
sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta
in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini
In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe
ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali
del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per
nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.
Cose destinate a servire i condomini in
misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)
L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle
quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i
singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti
evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso,
quale risulta dallo stato dei luoghi.
In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso
sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello
di cui al secondo comma dell'art. 1123.
Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una
diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno
o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi
ne siano totalmente esclusi.
Pluralità di cose, opere ed impianti
(terzo comma dell'art. 1123 C.c.)
Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal
comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a
servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome
dell'edificio in modo esclusivo.
L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì
esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si
applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire
solo una parte del condominio
Manutenzione e ricostruzione delle scale
(art. 1124 C.c.)
La norma in esame è derogabile
La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art.
1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte
dei condomini proprietari dei diversi piani.
Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua
interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze
non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si
verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.
L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e
metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a
risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la
differente utilità per i proprietari dei piani.
Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)
L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti,
delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari
l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta
di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due
proprietà.
Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide
orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con
funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che
adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali
L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in
parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,
costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini
interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo
diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.
Lastrici solari di uso esclusivo (art.
1126 C.c.)
L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da
tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di
essi.
Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese
che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie
a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per
due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure
coloro cui il lastrico fornisce copertura).
La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del
lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non
può venir meno.
Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici
solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in
proprietà esclusiva.
Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere
derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le
spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.
Conclusioni - Carente prestazione del
servizio comune.
In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare
un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di
sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo
di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente
prestazione del servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni
deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle
parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto
centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può
giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio
dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del
condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal
contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del
servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )»
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